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漲價?沒門兒!上海官宣新房指導價,機構:房價或結構性下跌

隨著上海土拍限價以及“房地聯動”指導價等新政落地,上海新房價格即將進入“全透明”時代。

《中國經濟周刊》記者 宋杰 | 上海報道

上海新房指導價出臺了,開發商想要賣高價,沒門!

5月20日,上海土地市場官網發布《上海市國有建設用地使用權出讓公告》,官宣首批集中供應地塊詳情:共計56幅地塊,涉及13個區,總起拍價達820.82億元,將在6月18日進行競拍。其中28幅涉住宅地塊總出讓面積178.11萬平方米,起拍總價約為699.7億元。

根據公示的表格,楊浦定海地塊的樓板價最高,起始樓板價58640元/㎡,最高樓板價64501元/㎡;靜安大寧地塊的一次書面報價最高,為105.59億元;普陀萬里地塊的出讓面積最大,為147870㎡。

隨著上海土拍限價以及“房地聯動”指導價等新政落地,上海新房價格即將進入“全透明”時代。

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新房明碼標價,穩地價更穩預期

4月30日,上海市土地交易市場舉行線上交流會,預告第一批住宅用地集中出讓的相關情況,同時還宣布了土地競拍競價環節中的重大變化。

發言人在交流會上介紹,新競價規則主要是在房價地價聯動機制下,合理設定地塊起始價、中止價和最高報價,例如:本批次商品住宅用地最高報價一般限定在起始價之上10%左右,相當于政府給出了每個地塊上市指導價,此舉有望宣告上海“地王”時代的終結。

以寶山某地塊為例,距離軌交10號線不遠,位于新江灣板塊西北,根據新房價地價聯動政策,未來7.3萬元/㎡的房價,比起同一板塊的其他房源還是有很大吸引力,目前新江灣板塊面積在100多㎡的住宅單價多在10萬元以上;再如徐匯濱江地塊,房地聯動下,政府出臺的未來房價指導價是13.1萬元/㎡,這個價格在出讓的時候就清晰告知,開發商不能日后再超出此價格。

“本次明確‘房、地價聯動’,每塊土地都明確告知房企周邊的房價,并且會附在土地出讓合同內。以前雖然也推行房地價聯動,但這次做得更透明,更精細。這招其實錨定未來1年到1年半時間的房價,既向市場發出信號,即新房價格未來水平有多高,同時也讓房企心中有底,不要盲目拍地,否則高企的土地成本會吞噬利潤。”上海中原地產市場資深分析師盧文曦對《中國經濟周刊》記者分析說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進介紹,根據此次供地計劃,56幅土地中有28幅屬于普通住宅用地,剩下的28幅主要包括租賃住房用地、城中村地塊改造項目地塊、征收安置房項目地塊。從結構情況看,實際上主要以普通住宅用地為主,兼顧租賃用地和其他用地。這也進一步說明上海集中供地的一個特點,即從解決大城市住房問題的角度、市場關注的普通住宅角度出發,積極增加供地。“此類地塊多位于上海五大新城,包括嘉定、松江、奉賢、青浦、臨港,這都較好地配合了新城建設的內容,有助于促進房源的供應和住房需求問題的解決。”

房企不能換“馬甲”拍地了

不少房企通過聯合公司形式拿地,上海為了防止此種模式下企業用多個“馬甲”搶拍,新規規定競拍中同一申請人只能申請一次。

舉例而言,A企業和B企業共同注冊一家公司,A企業也和C企業共同注冊一家公司,若這兩個聯合公司在同一場拍賣會中出現,相對而言A企業的拿地概率要大一些。大房企資金實力強,可以通過注冊多個“馬甲”增加拿地概率。這次通過技術手段,盡可能避免此類事件。換而言之,房企不管大小,只要進入最后拍賣階段,都只有1個拍賣號牌。

此外,在商品住宅用地現場競價階段,競買人最終競價不高于中止價的,以價高得者得的原則確定競得;達到中止價時,交易將轉入一次書面報價階段。一次書面報價不得超過最高報價,并以最接近平均價競得的原則確定競得人。

盧文曦分析認為,上海對土地拍賣價格設限,最高不超過10%,這樣可以穩定土地價格,穩定房價預期。但是在達到限價后誰來獲得的方式,比其他城市通過搖號,或者自己報配建手段更高明。

“搖號有運氣成分在,自己報配建則加重房企負擔,在追求成本的前提下,會影響樓盤品質。這次是看哪家房企報價最接近平均報價,實際上是要求房企事先做好完善的準備工作,在場上拍賣過程不能沖動,以最合理的價格拿下地塊。”盧文曦說。

此外,上海對于土地出讓方式也有所限制,要求申請人競得地塊后,不得以任何直接或間接的形式將本方(及本地塊項目公司)的股權或投資權益轉移給本地塊其他申請人或關聯方。這樣可以防止有企業拿地后高價轉讓從而獲得收益。

嚴躍進分析說:“從這個規定可以看出,控制地價的政策依然較多,通過書面報價的做法,能夠防范盲目追高的報價方式。同時從實際過程看,也要求相關房企仔細計算地價的成本,科學報價。在類似競價規則下,預計地價水平將趨穩,也有助于后續房價的穩定。”

上海住宅4月份供大于求

在熱度高漲的一季度后,隨著調控效果的逐步顯現和供應節奏的恢復,4月份上海樓市熱度有所下降。

中指研究院數據顯示,4月上海商品住宅(不含保障房)累計成交76.64萬m2,環比下跌29.19%,整體供大于求。

中指研究院認為,上海在連續出臺多項樓市調控政策后,市場已經進入平穩運行階段,樓市的投機行為被嚴格抑制,后續集中入市的項目也以剛需和剛改類產品為主,預計二季度的市場均價可能出現結構性下跌。在“穩房價、穩預期”的政策指導下,隨著調控政策的不斷優化和實施,上海房地產市場熱度有望降低,市場回歸理性化,價格將回到相對合理的區間。

“上海未來新房市場在積分模式(編者注:上海新房市場新增積分制搖號選房程序)持續貫徹形勢下,可能某一個板塊、某一個地段大概要多少分未來會越來越固化。這里(樓盤)是65分的,我50分就不去冒險了;那里兩次都不用搖號,那我分數不夠的可以試試。”業內人士盧俊分析說。

他認為,一年之后,上海不僅有樓盤地圖,還會有積分地圖,把客戶精準地指到定向位置。再加上五大新城和上海中心不同客群的模塊定位,剛需人群、剛需二套、新上海人“怎么買”以及“買哪里”會變得越來越明顯。“這就是函數型調控的意義。樓市的熱度對于每一個個體來說感知都不一樣的。大競爭消失,但是小差異時代會到來。”

責編:周琦

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